양도소득세 계산법｜부동산 계산 예시·절세 방법·신고기한

다음은 비과세·감면이 없는 일반적인 부동산 과세 거래의 계산 흐름입니다. 고가 1세대 1주택처럼 과세되는 차익을 따로 안분해야 하는 거래는 해당 계산을 먼저 적용해야 합니다.

장기보유특별공제와 기본공제는 같은 항목이 아닙니다. 기본공제는 일반적인 부동산 양도에서 연 250만원을 확인하지만, 거래할 때마다 새로 250만원을 공제하는 방식은 아닙니다. 미등기 자산 등 적용 제외도 있습니다. 국세청 세액계산 흐름도

계산기에 넣을 ‘취득가액’과 ‘필요경비’에 같은 비용을 중복 입력하지 마세요. 증여·상속받은 자산이나 취득 당시 계약서가 없는 자산은 취득가액 산정부터 별도 확인이 필요합니다.

아래는 계산 연습을 위한 가정입니다. 거주자인 개인이 일반세율 적용 대상인 등기 부동산을 2년 이상 3년 미만 보유한 뒤 양도했고, 비과세·중과·감면 대상이 아니라고 봅니다. 비사업용 토지·분양권 등 별도 세율 대상도 제외합니다. 같은 해 다른 양도와 이미 사용한 기본공제가 없고, 감가상각 등 취득가액 조정이나 가산세·기납부세액도 없는 조건입니다.

따라서 이 가정에서 양도소득세는 1,524만원입니다. 개인지방소득세는 포함하지 않았으므로 실제 납부 준비금을 이 금액만으로 잡으면 안 됩니다. 1세대 1주택 비과세가 적용되거나 장기보유특별공제·중과 여부가 달라지면 같은 매매금액이어도 결과는 달라집니다.

아래 표는 기본세율 적용 거래에 사용하는 표입니다. 단기 보유, 다주택 중과, 비사업용 토지, 미등기 자산이나 주식 등에 그대로 적용하는 공통 세율표는 아닙니다. 국세청 양도소득세 세율 안내

2026년에는 다주택자 중과 유예 종료와 경과조치를 구분해야 합니다. 국세청은 다주택자 양도소득세 중과 유예가 2026년 5월 9일 종료된다고 안내했습니다. 다만 종료 전 계약·계약금 지급, 지역별 잔금·양도 기한 등 요건을 충족하면 경과조치가 적용될 수 있습니다. 단순히 매도일만 보고 모든 거래가 같은 취급을 받는다고 판단하지 마세요. 국세청 중과 유예 종료·경과조치 안내

실제 적용 세율은 양도 당시 주택 수와 소재 지역, 취득·계약·양도 시점, 중과 제외 요건을 함께 확인해야 합니다. 홈택스의 비과세·중과세 자가진단을 계산 전 점검에 활용하세요.

1세대 1주택은 ‘내 명의 집이 하나’라는 사실만으로 판단하지 않습니다. 국세청은 양도일 현재 국내 1주택인 세대의 2년 이상 보유 요건을 안내하며, 2017년 8월 3일 이후 취득 당시 조정대상지역에 있던 주택은 원칙적으로 2년 이상 거주 요건도 확인하도록 설명합니다. 취득 시점별 예외와 특례는 별도 검토해야 합니다. 국세청 양도소득세 비과세 안내

12억원은 양도차익이 아닌 주택의 양도가액 기준입니다. 비과세 요건을 갖춘 1세대 1주택이라도 양도가액이 12억원을 초과하는 고가주택은 과세대상 차익을 따로 계산합니다. 양도차익에서 12억원을 빼는 계산이 아닙니다. 국세청 고가주택 계산 안내

• 세대와 주택 수: 세대원이 보유한 주택과 입주권·분양권 등이 판단에 미치는 영향을 확인합니다.
• 보유·거주기간: 계약서와 실제 거주 자료 등을 대조해 적용 요건을 확인합니다.
• 일시적 2주택·상속 등: 일반 규정 외 특례의 취득 순서와 처분기한을 확인합니다.
• 장기보유특별공제: 자산 종류, 보유·거주기간과 중과 여부에 따라 공제율·적용 여부를 확인합니다.

장기보유특별공제는 오래 보유한 모든 자산에 같은 비율을 적용하지 않습니다. 일반 부동산과 요건을 갖춘 1세대 1주택의 공제 기준이 다르므로, 보유연수만 입력한 계산 결과를 그대로 확정하지 마세요.

주식은 국내·국외, 상장·비상장, 대주주 여부와 거래 방식부터 나눠야 합니다. 국내 상장주식을 일반 소액주주가 장내에서 매도하는 경우와 해외주식 양도는 과세 판단이 다릅니다. 모든 주식 매매차익에 부동산 기본세율을 적용하지 않습니다. 국세청 주식 양도소득세 계산요령

양도소득세 과세대상이 아닌 국내주식의 손실을 해외주식 이익에서 임의로 빼면 안 됩니다. 또한 증권사마다 기본공제 250만원을 각각 적용하는 방식도 아닙니다. 부동산 손실과 주식 이익을 무조건 합산하는 계산 역시 피해야 합니다.

증권사의 신고 지원 자료를 이용하더라도 다른 계좌 거래가 포함됐는지 확인하세요. 신고 지원 신청과 실제 신고 완료 여부도 따로 점검하는 편이 좋습니다.

1. 비과세·특례부터 판단합니다. 양도금액만 넣기 전에 세대·주택 수와 보유·거주 조건을 확인합니다.
2. 실제로 지급한 비용의 증빙을 모읍니다. 취득·양도 중개수수료, 법무사비용, 자본적 지출 등 인정 가능한 항목을 검토합니다.
3. 양도 시점을 세법 기준으로 확인합니다. 계약일만으로 보유기간이나 신고기한을 정하지 말고 잔금·등기 등 관련 날짜를 함께 검토합니다.
4. 같은 해 다른 양도를 확인합니다. 소득 합산, 기본공제 사용 여부, 확정신고 필요성까지 살펴봅니다.
5. 모의계산 결과와 실제 요건을 대조합니다. 증여·상속·다주택·고가주택처럼 조건이 복잡하다면 계약 전에 자료를 갖춰 검토받습니다.

국세청 신고 안내는 실제 지급한 중개수수료·법무사비용과 자본적 지출 등 필요경비의 확인·입력 방법을 설명합니다. 공사비는 이름만 보고 일괄 반영하지 말고 공사 내용과 계약·결제 증빙으로 인정 여부를 확인하세요. 국세청 필요경비 입력 안내

절세를 위해 명의를 바꾸거나 가족에게 증여한 뒤 매도하는 방법을 단순 공식처럼 적용하면 다른 세금과 별도 규정이 문제될 수 있습니다. 예상 양도세뿐 아니라 거래 전체의 세금·비용·일정을 함께 계산하는 것이 중요합니다.

기한이 토요일·공휴일 등에 해당하면 다음 날로 조정되며, 부담부증여 등에는 별도 기한이 있습니다. 예정신고로 끝나는 거래도 있지만 같은 해 여러 거래를 양도한 경우 등은 확정신고 필요성을 확인해야 합니다. 국세청 양도소득세 신고·납부기한

1. 자료 준비: 취득·양도 계약서, 필요경비 증빙, 보유·거주 및 공제·감면 관련 자료를 모읍니다.
2. 모의계산: 홈택스 양도소득세 메뉴에서 자산과 거래 조건을 넣어 예상 세액을 확인합니다.
3. 신고서 작성·제출: 해당 신고 유형을 선택하고 양도 내역·공제·세액을 검토한 뒤 제출합니다.
4. 접수·납부 확인: 접수증을 보관하고 납부까지 확인합니다. 모의계산 저장만으로 신고가 끝나지 않습니다.
5. 개인지방소득세 확인: 위택스 연계 또는 관할 지방자치단체 안내에 따라 별도 신고·납부를 확인합니다.

개인지방소득세의 기한을 위 표의 국세 기한과 동일하다고 단정하지 마세요. 서초구 지방세 안내는 양도소득에 대한 개인지방소득세 신고·납부기한을 소득세 기한에 2개월을 더한 날까지로 설명합니다. 실제 신고 유형과 적용 기한은 위택스·관할 지자체에서 확인하세요. 개인지방소득세 신고기한 안내

매매차익에 세율만 곱하면 양도소득세가 나오나요?

아닙니다. 취득가액과 필요경비, 적용 가능한 공제로 과세표준을 구한 뒤 세율을 적용해야 합니다. 비과세·중과·감면 여부와 누진공제 등도 확인해야 합니다.

주택을 12억원 이하에 팔면 무조건 비과세인가요?

아닙니다. 1세대 1주택과 보유·거주기간 등 비과세 요건을 먼저 갖춰야 합니다. 12억원은 양도차익이 아니라 주택 양도가액에 관한 기준입니다.

기본공제 250만원은 매도할 때마다 적용하나요?

아닙니다. 자산별 법정 구분에 따른 연간 공제이며 같은 구분의 거래마다 반복 적용하지 않습니다. 같은 해 다른 양도와 공제 사용 내역을 함께 확인해야 합니다.

2026년에도 다주택자 중과가 모두 유예되나요?

국세청은 중과 유예가 2026년 5월 9일 종료된다고 안내했습니다. 종료 전 계약과 계약금 지급, 지역별 양도 기한 등 경과조치 요건은 별도로 확인해야 합니다.

해외주식도 매도한 달부터 2개월 안에 신고하나요?

국외주식은 예정신고가 면제되고 다음 해 5월 확정신고를 확인합니다. 부동산이나 과세대상 국내주식의 예정신고기한과 구분해야 합니다.

홈택스 모의계산을 하면 신고도 자동으로 되나요?

아닙니다. 모의계산은 입력한 조건에 따른 예상 계산입니다. 실제 신고서 제출과 접수 확인, 국세 및 개인지방소득세 납부 절차를 별도로 마쳐야 합니다.

이 글은 일반적인 계산 구조를 설명한 자료입니다. 실제 세액은 양도 당시 법령과 자산·세대·거래 조건에 따라 달라지므로, 연결된 공식 안내와 증빙을 바탕으로 최종 판단하세요.