서울 아파트 전세 월세 전환율 계산 공식 완벽 정리
서울 아파트 전세 월세 전환율은 전세보증금 일부를 월세로 바꿀 때 월세가 얼마나 늘어나는지 계산하는 핵심 기준입니다. 2026년 8월 19일 현재 한국은행 기준금리 2.75%와 주택임대차보호법 시행령상 가산이율 2%p를 적용하면, 갱신계약에서 참고할 법정 전월세 전환율 상한은 연 4.75%입니다.
전월세 전환율은 단순히 임대인이 정하는 숫자가 아닙니다. 임대차가 존속 중이거나 계약갱신 과정에서 보증금 일부를 월세로 돌릴 때는 주택임대차보호법 제7조의2와 시행령 제9조의 제한을 확인해야 합니다. 다만 신규 계약의 시장 월세는 지역 수급과 단지 시세에 따라 달라질 수 있으므로 법정 상한과 시장 전환율을 구분해서 봐야 합니다.
이 글에서는 서울 아파트 전세 월세 전환율 계산 공식, 2026년 법정 상한, 보증금 차액별 월세 추가 부담금, 서울주택 정보마당과 전월세 전환 계산기 활용법, 임차인이 계약 전 확인해야 할 체크리스트를 정리했습니다.
전월세 전환율 핵심 요약
전월세 전환율은 보증금을 월세로 바꿀 때 적용하는 연 환산 비율입니다. 예를 들어 전세보증금 6억 원짜리 아파트를 보증금 4억 원에 월세로 전환한다면, 월세로 바뀌는 보증금 차액은 2억 원입니다. 이 2억 원에 전환율을 곱한 뒤 12개월로 나누면 매월 부담할 월세가 계산됩니다.
서울 아파트는 전세가와 월세가 모두 높기 때문에 전환율 0.25%p 차이만으로도 월 부담금이 크게 달라질 수 있습니다. 보증금 차액이 1억 원이면 전환율 1%p 차이는 월 약 8만3천 원 차이로 이어집니다. 따라서 계약서에 적힌 보증금과 월세만 보지 말고, 실제 적용된 전환율이 얼마인지 역산해 봐야 합니다.
2026년 법정 전월세 전환율 상한
주택임대차보호법 제7조의2는 보증금의 전부 또는 일부를 월 단위 차임으로 전환하는 경우 일정 산정률을 초과하지 못하도록 정합니다. 시행령상 기준은 연 10%와 한국은행 기준금리에 연 2%를 더한 비율 중 낮은 비율입니다.
2026년 7월 16일 한국은행 금융통화위원회는 기준금리를 2.50%에서 2.75%로 인상했습니다. 따라서 2026년 8월 19일 현재 기준으로 계산하면 2.75% + 2.00%p = 연 4.75%가 10%보다 낮으므로, 갱신계약에서 참고할 법정 상한은 연 4.75%입니다.
| 항목 | 2026년 8월 19일 기준 | 계산 |
|---|---|---|
| 한국은행 기준금리 | 연 2.75% | 2026년 7월 16일 인상 반영 |
| 시행령 가산이율 | 연 2.00%p | 주택임대차보호법 시행령 제9조 |
| 기준금리+가산 | 연 4.75% | 2.75% + 2.00%p |
| 비교 기준 | 연 10% | 둘 중 낮은 비율 적용 |
기준금리가 다시 바뀌면 법정 상한도 달라질 수 있습니다. 계약 전에는 한국은행 기준금리와 국가법령정보센터의 주택임대차보호법 시행령 제9조를 다시 확인하는 것이 좋습니다.
서울 아파트 전세→월세 계산 공식
전세를 월세 또는 반전세로 바꿀 때 계산 공식은 간단합니다. 기존 전세보증금에서 새 월세 보증금을 뺀 금액이 월세로 전환되는 보증금입니다. 여기에 전월세 전환율을 곱하고 12개월로 나누면 월세가 됩니다.
예를 들어 서울 아파트 전세보증금이 6억 원이고, 갱신 시 보증금을 4억 원으로 낮추면서 나머지 2억 원을 월세로 전환한다고 가정해 보겠습니다. 법정 상한 4.75%를 적용하면 월세는 2억 원 × 4.75% ÷ 12 = 약 791,666원입니다. 즉 월세 약 79만 원 수준이 상한 계산값이 됩니다.
반대로 월세를 전세보증금으로 환산하려면 월세 × 12 ÷ 전환율을 계산한 뒤 기존 보증금을 더하면 됩니다. 이 방식은 월세 계약을 전세 수준으로 비교하거나, 제시된 월세가 과도한지 확인할 때 유용합니다.
임차인 추가 부담금 예시
아래 표는 2026년 8월 19일 기준 법정 상한 연 4.75%를 적용해 보증금 차액별 예상 월세를 계산한 예시입니다. 실제 계약에서는 관리비, 보증금 조정, 임대료 인상률, 신규·갱신 여부가 함께 영향을 줍니다.
| 월세로 전환되는 보증금 | 연 4.75% 적용 월세 | 연간 추가 부담 |
|---|---|---|
| 5천만 원 | 약 19만8천 원 | 약 237만5천 원 |
| 1억 원 | 약 39만6천 원 | 약 475만 원 |
| 2억 원 | 약 79만2천 원 | 약 950만 원 |
| 3억 원 | 약 118만8천 원 | 약 1,425만 원 |
서울 아파트는 보증금 차액이 1억~3억 원 단위로 움직이는 경우가 많아 월세 부담이 빠르게 커질 수 있습니다. 월세 전환을 받아들이기 전에는 내가 줄이는 보증금으로 얻는 이자·투자 수익보다 월세 부담이 더 큰지 비교해야 합니다.
계산기와 렌트홈 활용법
서울시가 운영하는 서울주택 정보마당은 전세가율과 전월세 전환율, 전월세 전환율 계산기를 제공합니다. 서울시 안내에 따르면 이 전환율은 실거래 기반 보조지표이며, 대출이나 보증심사에 쓰는 값은 아닙니다. 따라서 계약 협상 전 시장 흐름을 보는 참고자료로 활용하는 것이 적절합니다.
임대료 인상률과 보증금·월세 전환을 직접 계산하려면 한국부동산원·LH 임대차분쟁조정위원회 전월세 전환 계산기도 함께 활용할 수 있습니다. 임대사업자 관련 임대료 증액을 확인하는 경우에는 렌트홈의 임대료 계산 메뉴나 임대사업자 안내를 같이 확인하면 도움이 됩니다. 화면 구성은 서비스 개편에 따라 달라질 수 있지만, 입력해야 할 핵심값은 기존 보증금, 변경 후 보증금, 월세, 인상률, 기준금리, 월차임 전환 산정률입니다.
- 기존 전세보증금과 변경 후 보증금을 입력합니다.
- 월세로 전환되는 보증금 차액을 확인합니다.
- 전월세 전환율에 법정 상한 또는 시장 전환율을 입력합니다.
- 예상 월 임대료와 연 임대료를 확인합니다.
- 갱신계약이라면 임대료 5% 상한과 전월세 전환율 상한을 함께 봅니다.
신규 계약과 갱신 계약의 차이
법정 전월세 전환율은 임대차 존속 중 또는 갱신 과정에서 보증금의 전부 또는 일부를 월세로 전환할 때 특히 중요합니다. 계약갱신요구권을 행사한 갱신계약은 원칙적으로 기존 조건으로 갱신되며, 임차인 동의 없이 전세를 월세로 바꾸기는 어렵습니다.
신규 계약은 시장에서 보증금과 월세가 당사자 합의로 정해지는 성격이 강합니다. 그래서 서울 아파트 신규 월세 시세가 법정 상한 계산값과 다르게 보일 수 있습니다. 다만 임차인 입장에서는 법정 전환율 계산값과 서울주택 정보마당의 지역별 전환율을 함께 보면 제시된 월세가 어느 정도 수준인지 판단하는 데 도움이 됩니다.
- 갱신계약: 법정 전환율 상한과 임대료 증액 5% 상한을 함께 확인합니다.
- 신규계약: 주변 실거래 월세와 서울주택 정보마당 전환율을 비교합니다.
- 반전세: 줄어든 보증금 차액이 월세로 얼마나 바뀌는지 계산합니다.
- 관리비: 월세와 별도로 관리비 항목이 과도한지 확인합니다.
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서울 아파트 전세 월세 전환율을 확인할 때는 전세대출 제한, 보증금 반환보증, 주거비 계산 글도 함께 보면 부담을 더 현실적으로 계산할 수 있습니다.
서울 아파트 전세 월세 전환율 FAQ
2026년 8월 기준 법정 전월세 전환율 상한은 얼마인가요?
2026년 8월 19일 현재 기준금리 2.75%와 시행령 가산이율 2%p를 더한 연 4.75%가 10%보다 낮으므로, 갱신계약에서 참고할 법정 상한은 연 4.75%입니다. 기준금리가 바뀌면 상한도 달라질 수 있습니다.
전세 6억을 보증금 4억 월세로 바꾸면 월세는 얼마인가요?
보증금 차액은 2억 원입니다. 연 4.75%를 적용하면 2억 원 × 4.75% ÷ 12 = 약 79만 원입니다. 실제 계약은 인상률, 관리비, 신규·갱신 여부에 따라 달라질 수 있습니다.
서울주택 정보마당 전월세 전환율은 법정 상한인가요?
아닙니다. 서울주택 정보마당의 전월세 전환율은 실거래 기반 보조지표로 안내되며, 대출이나 보증심사에 쓰는 값은 아닙니다. 계약 협상 시 시장 상황을 파악하는 참고자료로 활용하면 됩니다.